離婚時の財産分与と住宅ローンについての疑問を弁護士が徹底解説！

「離婚することになったけど、マイホームはどうなるの？このまま住み続けられるの？」

マイホームをどうするのか、離婚の際に大きな問題になることがあります。
住宅ローンが残っていなければ、比較的財産分与の方法は簡単ですが、住宅ローンが残っていると、住宅を売却してローンを清算できるのか、売却したくない場合は住宅ローンをどうするのか、などということが問題になります。

そこで今回の記事では、離婚時の財産分与、特に住宅ローンの残る住宅の処理について弁護士が解説します。

財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して形成した財産を、離婚に伴って分与する制度のことをいいます（民法第768条1項）。
財産分与制度により、夫婦の一方が他方に対して財産の分与を請求することができますので、財産分与請求権といったりもします。

財産分与には、3つの性質があるといわれています。
財産分与をしっかり理解したうえで、損をしない財産分与をするためには、3つの性格について知っておくとよいでしょう。

まず、「清算的財産分与」、「扶養的財産分与」、「慰謝料的財産分与」という財産分与の3つの性質について解説します。

1. 清算的財産分与
清算的財産分与とは、夫婦での共同生活中に形成された、夫婦の共有財産の清算を目的とする財産分与のことであり、財産分与の中心となる性質になります。
当事者の主張が異なり、争いが生じるのも、この清算的財産分与が問題となる場面であることが多いです。

2. 扶養的財産分与
扶養的財産分与とは、離婚をした際に夫婦の片方が生活に困窮してしまうなどの事情がある場合に、その生計を補助するという扶養目的の財産分与のことをいいます。

夫婦共有財産がない場合には、清算的財産分与の対象となる財産がありません。そのような場合に離婚すると、経済力の乏しい配偶者は、離婚後の生活に困ってしまいます。
そのため、離婚後からある程度の収入を得る時点まで、収入を保障する目的で、定期的に支払うという内容で合意される場合が多いようです。

ただし、扶養的財産分与は補充的になされますので、すべてのケースで認められるものではありません。
したがって、仕事をしており離婚後も経済的な問題がなかったり、清算的財産分与で財産が分与されて離婚後もそれにより生計を維持することができたりするのであれば、基本的に扶養的財産分与は行われません。

3. 慰謝料的財産分与
慰謝料的財産分与とは、相手方の不貞行為などが原因で、離婚によって精神的苦痛を被る場合に、その精神的苦痛に対する慰謝料としての性質の財産分与のことをいいます。

離婚原因によっては（たとえば離婚原因として多い「性格の不一致」）、相手方の行いにより精神的苦痛を被るとまではいえず、慰謝料は発生しません。
慰謝料は、財産分与とは別に請求して別途合意することもできますが、財産分与の中に慰謝料的性質も含めて請求することもできます。

清算的財産分与の対象となる財産は、婚姻中に夫婦が協力して形成した財産（共有財産）です。
共有財産は、共有名義の財産に限られるわけではありません。次のように、どちらに属するか不明な財産は共有財産と推定されますし、夫婦一方の単独名義の財産であっても、夫婦が協力して形成した財産という実質があれば、財産分与の対象となると考えられています。

扶養的・慰謝料的財産分与の対象は、婚姻中に協力して形成した財産には限られず、夫婦一方が婚姻前に取得して得た個人所有の財産であっても構いません。

清算的財産分与については、どれくらいの割合の分与を受けられるのでしょうか。
夫婦が共有財産を形成するにあたって、夫婦がそれぞれどれほど貢献したのか、その貢献度によって、分与割合を計算することになります。

通常の夫婦であれば、仕事の有無にかかわらず基本的に貢献度は平等とされますので、2分の1ずつ分けることになります（2分の1ルール）。
具体的には、夫婦それぞれにプラスの財産とマイナスの財産がある場合、すべて合算・控除した額の2分の1が、財産分与の結果手元に残る金額ということになります。

例外的に、スポーツ選手など、個人的に特殊な技能等で高額な資産形成をおこなっていた場合には、2分の1のルールは適用されず、分与割合は異なってくるでしょう。

「離婚原因は不貞行為を行った相手にあるのだから、2分の1では納得がいかない、財産は多めに欲しい」と思われる方もいるかもしれません。

もちろん、夫婦間の話合いにおいて、分与する側が自主的に多めに支払うことに同意することもあります。
しかし、話し合いがうまくいかなかった場合には、清算的財産分与においては、どちらに離婚原因があるかどうか、という点は考慮されませんので、法的に2分の1以上請求することは困難です。

離婚原因のために離婚で精神的苦痛を被る点については、慰謝料的財産分与で考慮されるか、別途慰謝料請求で考慮されることになります。

財産分与については、離婚の際に話し合って決着をつけ、離婚と同時に解決する方も少なくありません。
一方で、まず離婚してしまって、その後に財産分与の話合いをするケースもあります。

離婚を先行させる場合、財産分与請求は離婚してから2年以内に行う必要がありますので注意が必要です。
夫婦間で財産分与について協議しても解決できない場合、家庭裁判所に対して「協議に代わる処分（審判）」を請求することができるのですが、2年経過してしまうと、この請求ができなくなってしまうためです（民法第768条2項但し書き）。

当事者で話し合ったり、調停を申し立てて調停の場で話し合ったりするのは、このような期間制限はありません。
しかし、話合いや調停で取り決めができない場合には、裁判所に審判してもらわなければ財産分与はなされないのですが、2年が経過していると、審判をすることができません。

話合いがうまくいくとは限りませんので、審判が可能な2年以内に財産分与の請求をするべきといえるでしょう。
離婚後は生活が目まぐるしく変わることも多く、忙しく過ごしている間に、あっという間に2年が経過してしまうこともありますので、早め早めに行動するようにしましょう。

婚姻期間中に不動産を購入した場合、その不動産をどう処理するのかが、財産分与では非常に重要になります。
住宅ローンが残っていても、離婚することが制限されるわけではありませんが、住宅ローン及び住宅を離婚後どうするのかについては、夫婦で話し合う必要があります。

住宅ローンが残っている場合、その残額と、住宅の現在価値の関係によっては、負の財産（借金）の方が大きいということがあります。
こうなると、住宅に限ると価値はマイナスですので、財産分与を請求することはできず、反対に、負の財産（借金）をどうするかという判断になります。
この判断においては、住宅ローンと売却額の関係を知る必要がありますので、次で説明します。

離婚の際、住宅ローンが残るマイホームの売却を検討する場合には、住宅の名義やローン名義人を確認するために、登記事項証明書、不動産売買契約書、ローン契約書などを確認します。
自分の親族が住宅ローンの連帯保証人となっているかどうかも確認しましょう。

また、複数の不動産会社からマイホームの査定を受け、早い段階で住宅ローンの残額とマイホームの価値を把握するようにします。
「不動産の時価＞ローン残高」（アンダーローン）なのか、「不動産の時価＜ローン残高」（オーバーローン）なのかで、考えられる不動産の処理方法は異なるためです。

不動産の時価＞ローン残高（アンダーローン）の場合には、次のような財産分与の方法が考えられます。

A 離婚の際に不動産を売却するときは、売却代金でローンを完済し、残額を財産分与する。
B 離婚後、不動産を一方が所有して住宅ローンも引き受けるときは、時価からローン残高を引いた額を基本に、現金で清算する（住宅の所有者となる側が、他方に支払う）。

話し合ったうえで住宅を売却してローンを清算した残額を財産分与する、というAの方法がシンプルでわかりやすいです。

しかしながら夫婦によっては、一方が不動産に住み続けたいという希望があることもあります。
そのような場合には、Bのように、不動産を維持することのできる方法もあります。

ローンが単独名義の場合は、通常、住宅の所有も単独名義です。
離婚後も、同じ名義人がそのまま不動産を所有してローンを支払い続けるのであれば、財産分与は、現金で清算すればよいだけです。

しかし、離婚の際に、所有者と住宅ローンの名義人を変更したい場合には注意が必要です。不動産の所有者の変更や、ローン名義人（債務者）の変更が必要になる場合には、ローンを組んでいる金融機関の承諾を得ることが不可欠です。
住宅ローンを引き受ける側が、一人で支払える収入があると判断されれば、名義変更について承諾が得られる可能性があるでしょう。
事前に、金融機関との間で、不動産の所有者とローン名義人の名義変更が可能かどうか、ローン名義人の変更が可能な場合に必要となる書類などについて、よく話し合うようにしましょう。

また、不動産の所有者の変更には不動産登記が必要です。登記手続には登録免許税や司法書士の費用が必要となりますので、この点も話し合いましょう。
通常、登記に要する費用は、新たに不動産の所有者となる側が負担します。

住宅ローンは一般的に多額であり、オーバーローンの場合は、ほかの預金などのプラスの財産を考慮しても、全体として、財産が債務超過となることが多いでしょう。

このような場合、売却しても売却代金でローンの残債を一括返済できないため、売却自体が困難であるケースが多いです。
残債について、ローンの貸し付けを受けている金融機関と話し合って分割弁済としてもらえることもあるようですが、話合いの結果ですので、分割弁済が認められるとは限りません。

住宅ローンが残る家を財産分与する際の手続と注意点について説明します。

夫単独名義のマイホームであっても、婚姻（同居）期間中に保有したもので、夫婦共有で形成した財産という実質があれば、共有財産として財産分与の対象となります。

したがって、話合いにより夫名義のマイホームの財産分与を受けることは可能です（住宅ローンについては、すでに説明したように別途処理が必要です）。

たとえば、妻が3,000万円の不動産の財産分与を受け、住宅ローン残額2,000万円は夫が負担するケースを考えてみます。
この場合、妻が3,000万円の不動産を取得するためには、妻は夫に対して2,500万円の代償金を支払う必要があります。

住宅の価値は住宅ローンを考慮すると1,000万円であり、財産分与の額はその2分の1の500万円が妥当であるところ、妻は3,000万円の不動産を取得することになるので、差額の2,500万円を夫に対して支払う、ということになります。
妻が2,000万円の住宅ローンも引き受ける場合には、妻は夫に対して500万円を支払えばよいことになります。

このように、財産分与額が適切であれば、原則として、財産分与を受ける方に贈与税はかかりません。
ただし、分与された財産の額が、夫婦の協力によって得た資産の額およびその他の事情を考慮しても、多すぎるような場合には、贈与税がかかることがあります。
そのほか、不動産の分与を受けた場合には、登録免許税、固定資産税等がかかります。

夫婦共有名義のマイホームがある場合、夫婦一方が離婚後も継続して居住することを希望するときには、退去する側から居住継続する側に対して、マイホームの持ち分を移転して単独所有とすることが望ましいです。

共有名義のままだと、退去した側が自分の持ち分を第三者に売却したりすることもできるためです。
また、夫婦共有名義の家の住宅ローンは、夫婦で連帯債務（ペアローン）としていることも多いので、退去する側の住宅ローンについても、居住継続する側が引き取るような形で住宅ローンを借り換えたりする必要があります。

ただし、居住継続する側が残債全額について住宅ローンを組めるかどうかは、単独での収入額や信用情報等によって異なりますので、住宅ローンの借り換えが可能かどうかは、金融機関と話し合ってみないとわかりません。
一方の持ち分を譲り受けたい場合には、早めに金融機関に相談するとよいでしょう。

持ち分の移転を受ける場合にも、アンダーローンで住宅に資産価値があるときには代償金の支払いが必要なケースがあります。

離婚を考える妻のなかには、夫個人名義の住宅で、夫個人の住宅ローンが残る家に、財産分与を受けずにそのまま継続して居住したいと考える方もいます。

子どもがおり、離婚によって急に生活を変えることが難しいようなケースで、このような希望は少なくありません。
しかしながら、このような状態が一旦実現したとしても、継続して居住できるかどうかは不明で、立ち退かなければならないリスクがありますので説明します。

離婚後も、話し合ったうえで、以前居住していた、元夫所有の家に住み続けることは可能です。
法律上は、元夫と賃貸借契約を締結し、賃貸借契約に基づいて住むか、使用貸借（無償で借りる）により住むかということになります。
元夫が住居の所有者ですので、居住している自分の許可なく、夫が第三者に住居を売却することは可能となります。

元夫が住宅ローンの支払いを滞らせた場合、夫が任意に売却しない限り、ローンを貸し付けた金融機関などに強制執行され、住居は競売にかけられてしまうでしょう。

強制執行の手続きが始まっても、すぐに立ち退く必要はありませんが、住居が競売にかけられ新所有者が決まってしまうと、最終的には立ち退かなければならない可能性があります。

住宅ローンは、自分がその住宅に住むことを条件として、低利・長期の返済が認められていることが多いようです。
したがって、夫名義の住宅ローンで、夫がその住宅から退去するとなると、その住宅ローンの契約に違反することになります。

また、住宅ローンは控除（減税）制度がありますが、この控除制度も、住宅ローンのかかる住居に居住していることが条件の一つとなっていますので、退去すると控除制度を受けることはできなくなります。
したがって、事前に夫および金融機関とよく話し合う必要があります。

離婚後妻は住宅にはかかわらないケースでも、夫名義の住宅ローンが残っている場合や、夫名義の家に夫自身が継続して居住する場合には、妻や妻の親族が住宅ローンの保証人になっていないかどうかを確認する必要があります。

離婚したとしても、住宅ローンの保証人の地位は変わりませんので、もし保証人となっていれば、金融機関と話し合って保証人を外してもらったり、別の保証人を準備したりする必要があります。
金融機関は、保証人の変更に応じる義務はなく、一般的に簡単に保証人の変更を認めることはないと言われていますが、早めに話し合うようにしましょう。

最後に、住宅ローンが残る家を財産分与する際に、やっておきたいことについてまとめます。

住宅ローンが残る家については、アンダーローンかオーバーローンかを確認し、売却するのか一方が所有するのかを話し合います。

住宅ローンが残る家について、財産分与せずに所有者や住宅ローンの名義人と違う人が住み続けるには、金融機関との折衝が必要です。また、金融機関との折衝がうまくいっても、あとで未払いとなれば競売されて退去せざるを得なくなるリスクがあります。
事前によく話し合うようにしましょう。

正確に財産分与額を計算するためにも、住宅ローンの残額については金融機関に確認するようにします。
一方が住宅を所有し、自分が住宅から退去する場合には、自分の持ち分がないこと、ローン名義人や保証人となっていないことも、ローンの契約書を見て確認するようにしましょう。

財産分与に伴い、住宅ローンの名義人変更（借り換え）や保証人の変更などを希望する場合には、早めに金融機関に相談するようにしましょう。
借り換えや保証人の変更が可能だとしても、必要な書類の準備や手続自体に時間がかかることがあります。

財産分与は、離婚の際に夫婦の共有財産を清算するという問題である一方、住宅ローンの残る不動産の処理は金融機関との契約関係に縛られる部分があることを理解する必要があります。
したがって、住宅ローンの残る不動産の処理については、金融機関に事前に相談せずに容易に行うことはおすすめしません。

夫婦間および金融機関との話合いで解決できるのが一番いいのですが、「夫婦間で離婚や財産分与などの話合いがうまくいかない」、「直接話し合うこと自体がストレスで難しい」などという場合には、離婚問題を取り扱うアディーレ法律事務所に相談してみることをおすすめします。

弁護士に相談することで、相手との交渉を弁護士に任せることができるので、あなたにストレスがかかることなく、また、不利な離婚条件にならないようにすることができるでしょう。

離婚についてお悩みの方は、離婚問題を積極的に取り扱っているアディーレ法律事務所にご相談ください。